EU-Taxonomie für Immobilienentwickler: Was Sie wissen müssen

Die EU-Taxonomie hat die Sicht der Immobilienbranche auf Nachhaltigkeit grundlegend verändert. Für Entwickler, Investoren und Asset Manager reicht es nicht mehr aus, ein Gebäude als „grün“ zu bezeichnen. Die Taxonomie verlangt messbare und prüfbare Kriterien. Hier erfahren Sie, was die Verordnung tatsächlich fordert.

Warum Immobilien im Zentrum der Taxonomie stehen

Gebäude verursachen etwa 40 % des Energieverbrauchs der EU und 36 % der energiebezogenen Treibhausgasemissionen. Die Europäische Kommission hat Bau und Immobilien genau deshalb zu einem der 13 Taxonomiesektoren gemacht, weil die Dekarbonisierung des Gebäudebestands wesentlich für das Klimaneutralitätsziel der EU bis 2050 ist.

Der Sektor Bau und Immobilien umfasst sieben unterschiedliche wirtschaftliche Tätigkeiten, aber drei sind für Entwickler besonders relevant: Neubau (7.1), Renovierung (7.2) und Erwerb sowie Eigentum (7.7).

Tätigkeit 7.1 – Neubau

Damit ein neues Gebäude unter Tätigkeit 7.1 taxonomiekonform ist, muss der Primärenergiebedarf (PED) mindestens 10 % unter dem Nearly-Zero-Energy-Building-(NZEB)-Schwellenwert liegen, der in den nationalen Bauvorschriften festgelegt ist.

Das ist ein quantitativer, nicht verhandelbarer Schwellenwert. Seine Einhaltung erfordert Energiemodellierung bereits in der Planungsphase und keine rückblickende Prüfung nach der Fertigstellung. Entwickler, die in mehreren EU-Mitgliedstaaten arbeiten, müssen die jeweilige NZEB-Definition im Blick behalten, da sie national unterschiedlich ist.

Über die Energieperformance hinaus muss das Gebäude außerdem die DNSH-Kriterien für die fünf übrigen Umweltziele erfüllen. In der Praxis bedeutet das:

• eine Klimarisiko- und Vulnerabilitätsbewertung (CRVA), soweit die Kriterien der Tätigkeit auf Anlage A verweisen, wobei deren indikative, nicht abschließende Liste von 28 Gefahren als Mindestumfang berücksichtigt wird,
• Maßnahmen zur Wassereffizienz mit den vorgeschriebenen Durchflusswerten,
• Bauabfallmanagement und Recyclingquoten,
• Beschränkungen für gefährliche Stoffe wie Formaldehyd, VOCs und Schwermetalle,
• sowie eine Biodiversitätsbewertung für Standorte in oder nahe sensiblen Gebieten.

Tätigkeit 7.2 – Größere Renovierung

Eine Renovierung qualifiziert unter Tätigkeit 7.2, wenn sie mindestens 30 % Reduktion des Primärenergiebedarfs gegenüber dem Vor-Renovierungs-Zustand erreicht oder die nationale Definition einer „größeren Renovierung“ erfüllt, also typischerweise Arbeiten an mehr als 25 % der Gebäudehülle.

Die 30-%-Schwelle wird gegen die tatsächliche Energieperformance vor der Renovierung gemessen, nicht gegen einen theoretischen Benchmark. Dafür sind ein Energieaudit vor Beginn der Renovierung und eine Energieperformancebewertung nach Abschluss erforderlich.

Renovierungen müssen ihre jeweils anwendbaren DNSH-Kriterien erfüllen, einschließlich einer Bewertung nach Anlage A, soweit diese Kriterien darauf verweisen. Die Bewertung der Klimaanpassung kann daher auch für Renovierungen und nicht nur für Neubauten relevant sein.

Tätigkeit 7.7 – Erwerb und Eigentum

Für Gebäude, die vor dem 31. Dezember 2020 errichtet wurden, verlangt die Taxonomiekonformität unter Tätigkeit 7.7 entweder:

• einen Energieausweis (EPC) der Klasse A, oder
• eine Einordnung unter die besten 15 % des nationalen oder regionalen Gebäudebestands hinsichtlich des betrieblichen Primärenergiebedarfs.

Für Gebäude, die nach 2020 errichtet wurden, gelten die Kriterien aus Tätigkeit 7.1: Das Gebäude muss nach dem 10-%-unter-NZEB-Standard errichtet worden sein.

Diese Tätigkeit ist besonders relevant für institutionelle Investoren und REITs mit großen Portfolios. Um zu bewerten, welche Assets den Top-15-%-Benchmark erfüllen, sind nationale Vergleichsdaten erforderlich, die sich je nach Land und Gebäudetyp unterscheiden.

Die CRVA-Anforderung – hier geraten die meisten Projekte ins Stocken

Soweit die anwendbaren Kriterien einer Gebäudetätigkeit auf Anlage A verweisen, umfasst ihre Klimarisiko- und Vulnerabilitätsbewertung drei rechtliche Schritte:

1. Berücksichtigung der indikativen, nicht abschließenden Liste von 28 physischen Klimagefahren in Anlage A als Mindestumfang und Ermittlung der Gefahren, die die Tätigkeit beeinträchtigen können
2. Bewertung der Wesentlichkeit, wenn eine oder mehrere Gefahren die Tätigkeit beeinträchtigen können
3. Bewertung von Anpassungslösungen, die jedes identifizierte physische Klimarisiko verringern können

Die Bewertung muss zur Größenordnung und erwarteten Lebensdauer der Tätigkeit verhältnismäßig sein. Bei weniger als zehn Jahren erwarteter Lebensdauer sind Projektionen mindestens im kleinsten angemessenen Maßstab zu verwenden. Für alle anderen Tätigkeiten verlangt Anhang A modernste Projektionen in höchster verfügbarer Auflösung über eine bestehende Bandbreite künftiger Szenarien, passend zur Lebensdauer; bei Großinvestitionen mindestens für 10 bis 30 Jahre. Die Fußnote nennt RCP 2.6, 4.5, 6.0 und 8.5, schreibt aber keinen festen Dreiersatz vor. Anpassungslösungen sollen naturbasierte Lösungen oder blaue und grüne Infrastruktur soweit möglich berücksichtigen.

Gerade bei dieser Verhältnismäßigkeitsprüfung können Standard-Wetterdaten an Grenzen stoßen. Bei Gebäuden in dichten städtischen Umfeldern kann der urbane Wärmeinseleffekt die lokale Wärmebelastung verstärken, während Messungen an Flughäfen oder ländlichen Stationen diese Bedingungen möglicherweise nicht abbilden.

Mikroklimasimulation kann dafür nützliche standortspezifische Nachweise liefern. CFD-Modellierung kann Windmuster, thermischen Komfort und Hitzestress auf Gebäude- und Straßenebene auflösen; die Verordnung verlangt CFD jedoch nicht, und keine Methode wird ohne geeignete Methodik und Dokumentation automatisch akzeptiert.

Praktische Schritte für Entwickler

In der Planungsphase:

• Ein Energiemodell beauftragen, um den 10-%-unter-NZEB-Schwellenwert (7.1) oder die 30-%-Reduktion (7.2) nachzuweisen
• Die CRVA frühzeitig starten, da sie Gebäudeausrichtung, Fassadengestaltung und Freiraumplanung beeinflusst
• Daten, Annahmen und Entscheidungen so dokumentieren, dass die zuständige Prüfung die Nachweise beurteilen kann

Während der Bauausführung:

• Bauabfallfraktionen für das DNSH zur Kreislaufwirtschaft erfassen
• Sicherstellen, dass spezifizierte Materialien die Kriterien zur Vermeidung von Umweltverschmutzung erfüllen
• Prüfen, dass Wasserarmaturen die Durchflussgrenzwerte einhalten

Beim Erwerb:

• Energieausweise für alle Assets beschaffen oder in Auftrag geben
• Das Portfolio gegen nationale Top-15-%-Benchmarks mappen
• CRVAs für Assets in klimatisch exponierten Lagen priorisieren

Was das für die Finanzierung bedeutet

Banken, die taxonomierelevante Berichterstattung leisten müssen, veröffentlichen ihre Green Asset Ratio, also den Anteil ihrer Finanzierungen, der taxonomiekonforme Tätigkeiten unterstützt. Das bedeutet: Entwickler, die Konformität nachweisen können, werden leichter Zugang zu Green Finance und besseren Finanzierungskonditionen erhalten.

Die Verbindung ist direkt: Ein taxonomiekonformes Gebäude ist ein bankfähiges Asset. Ein Gebäude, das nur taxonomiefähig, aber nicht konform ist, bringt der GAR-Berechnung einer Bank keinen Vorteil.

Einstieg

Die EU-Taxonomie wird nicht verschwinden, und die Anforderungen werden mit jeder Aktualisierung der Delegierten Rechtsakte präziser. Für Akteure im Immobilienbereich ist der produktivste erste Schritt, die konkreten Kriterien ihrer Tätigkeiten zu verstehen und Compliance von Anfang an in die Projektabläufe einzubauen.

Erkunden Sie den kuratierten Leitfaden dieser Website zum Sektor Bau und Immobilien oder starten Sie mit dem Klimaanpassungs-Hub, um zu verstehen, wann Anlage A gilt und welche CRVA-Anforderungen sie enthält.